Questions fréquentes sur la loi Denormandie

Non, le dispositif Denormandie vise uniquement la réhabilitation et la rénovation des logements anciens. Le but premier de cette loi étant justement de réhabiliter des logements jugés « vétustes », elle ne s’applique pas aux logements neufs ou assimilés.

Pour le neuf, le dispositif Pinel a pris fin : il n’est plus possible d’investir avec ce dispositif depuis le 1er janvier 2025.

La loi Denormandie peut profiter à toutes les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. Elle est d’autant plus intéressante pour ceux qui veulent bénéficier d’une réduction fiscale en investissant dans l’immobilier ancien. Ce dispositif est aussi adapté à des personnes qui souhaitent mettre en location leur bien rapidement après l’achat.

Cette loi devient fiscalement très intéressante lorsqu’une personne paie plus de 2000 euros d’impôts par an et que celle-ci arrive à mettre de l’argent de côté chaque mois.

Les villes éligibles à la loi Denormandie sont celles qui font partie du programme « action cœur de ville » ainsi que toutes les communes qui ont signé une convention pour une opération de revitalisation du territoire.

Dès qu’une commune signe une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), elle devient éligible au dispositif Denormandie. Le dispositif ne se limite donc pas aux communes du programme « Action cœur de ville ».

Consultez la liste des villes éligibles et leur zonage. Le site service-public.fr propose également un simulateur pour vérifier l’éligibilité d’une commune.

Ce plan « Action cœur de ville » a été élaboré pour faciliter et soutenir le travail des collectivités locales ainsi qu’inciter les acteurs de l’urbanisme et du logement à réinvestir les centres-villes. Il sert aussi à favoriser l’implantation ou le maintien des activités en cœur de ville dans le but d’améliorer les conditions de vie dans les villes moyennes. Pour cela, 5 milliards d’euros ont été mobilisés.

Les 20 villes où il est le plus intéressant d’investir sont Limoges, Corbeil-Essonnes, Sarrebourg, Melun, Bastia, Besançon, Vesoul, Marmande, Cognac, Toul, Sarreguemines, Évreux, Saint-Michel-sur-Orge, Boulogne-sur-Mer, Belfort, Mulhouse, Chalon-sur-Saône, Rumilly, Ajaccio, Angoulême.

Les travaux doivent représenter 25% du coût total de l’opération. (Foncier + travaux)

Les travaux doivent être facturés par une entreprise et représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (acquisition + travaux). Ils doivent remplir l’une des conditions suivantes :

• améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % pour un logement individuel, ou de 20 % pour un logement situé dans un immeuble collectif ;
• ou porter sur au moins deux des cinq types de travaux suivants : isolation de la toiture, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement du système de chauffage, changement de la production d’eau chaude ;
• ou créer une surface habitable nouvelle.

Pour les travaux de rénovation énergétique, la consommation d’énergie du logement après travaux doit en outre être inférieure à 331 kWh/m² par an.

Non. Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les travaux doivent être facturés par une entreprise : les travaux que vous réalisez vous-même ne sont pas pris en compte, notamment pour atteindre le seuil de 25 % du coût total de l’opération.

Le recours à un professionnel certifié RGE (Reconnu garant de l’environnement) n’est pas obligatoire, mais il est recommandé pour les travaux de rénovation énergétique.

Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition. Le bien doit, lui, être acquis au plus tard le 31 décembre 2027 : par exemple, pour une acquisition en février 2026, les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre 2028.

Selon la durée de location du bien, le taux de réduction d’impôts peut varier entre 12, 18 ou 21%.

La réduction d’impôts portera sur l’ensemble de l’opération : acquisition + travaux.

Le plafond d’investissement est de 300 000 € par an (pour deux opérations au maximum).

Oui, la réduction d’impôt entrera dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, celui-ci étant actuellement de 10.000 euros par an. Le cumul des avantages d’un foyer fiscal sur une année ne peut pas être supérieur à cette somme.

Les travaux retenus pour calculer la réduction d’impôt Denormandie ne peuvent pas être déduits de vos revenus fonciers : il n’est pas possible de bénéficier deux fois d’un avantage fiscal pour les mêmes dépenses.

Les autres charges liées à la location (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance…) restent déductibles de vos revenus fonciers selon les règles habituelles, ce qui peut, le cas échéant, créer un déficit foncier.

La première année, plusieurs déclarations sont nécessaires :

• le formulaire 2044-EB, pour déclarer votre engagement de location ;
• la déclaration des réductions d’impôt (formulaire 2042-RICI), pour indiquer le montant de l’investissement ;
• une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant, à joindre à votre déclaration.

Chaque année, les loyers perçus et les charges supportées sont à déclarer au titre des revenus fonciers sur le formulaire 2044.

La loi Denormandie permet une réduction d’impôts dont le montant est proportionnel à la durée de location (du même principe que la loi Pinel) :

• 6 ans : 12% du montant investi
• 9 ans : 18% du montant investi
• 12 ans : 21% du montant investi

Vous n’avez pas besoin de choisir dès l’achat, si vous louez votre logement pendant 6,9 ou 12 ans. La loi vous permet de le louer 6 ans, puis de prolonger la location jusqu’à 9 ans, pour ensuite aller jusqu’à 12 ans si vous le désirez.

Oui, vous pouvez louer le bien à un ascendant ou à un descendant, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal. Comme pour tout locataire, le logement doit être sa résidence principale, et le loyer comme ses ressources doivent respecter les plafonds du dispositif.

La loi Denormandie visant à rendre l’accès au logement plus facile pour un maximum de personnes. Les loyers sont donc plafonnés, et le/les bailleurs doivent respecter certains seuils de loyers et de ressources.
De ce fait, le prix fixé pour la location au m2 ne peut pas excéder un certain montant, fixé par l’État.
Les plafonds de loyers en loi Denormandie sont fixés en fonction de la zone où se trouve le bien, de la même façon qu’en Pinel.

Les loyers en loi Denormandie sont établis dans le but de faciliter l’accès aux logements pour le plus grand nombre : ils ne peuvent donc pas dépasser un certain plafond.
Ce plafond est calculé en fonction de la zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur) et de la surface utile du logement.

Le plafond du loyer est calculé selon la formule de calcul suivante : Barême x Surfaces utiles x Coefficients.

Surface utile = surface habitable + 0,5 x surface annexes
Cette formule permet donc d’ajouter la moitié de la surface des annexes (balcons, caves…) à la surface habitable du logement.
Attention, les surfaces annexes sont plafonnées à 8m2 et les parkings n’en font pas partie.

Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface utiles)
Le coefficient multiplicateur ne pourra jamais dépasser 1,2 : si c’est le cas, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul.

Le barème (plafond de loyer au m²) dépend de la zone dans laquelle se situe le logement. Il est révisé chaque année. Pour 2026, en métropole :

• zone A bis : 19,71 €/m²
• zone A : 14,64 €/m²
• zone B1 : 11,80 €/m²
• zones B2 et C : 10,26 €/m²

Ce barème est multiplié par la surface utile et par le coefficient multiplicateur du logement pour obtenir le loyer maximum.

Au terme de la période de location (6, 9 ou 12 ans), vous retrouvez la libre disposition de votre bien : vous pouvez le revendre, le louer sans plafond de loyer ou l’occuper vous-même. Vos loyers relèvent alors du régime de droit commun.

Si vous souhaitez continuer à louer à un loyer abordable, le dispositif Loc’Avantages permet, avec une convention signée avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat), de bénéficier d’une réduction d’impôt de 15 % à 65 % des loyers bruts selon le niveau de loyer pratiqué. Il concerne les demandes de conventionnement enregistrées jusqu’au 31 décembre 2027.

En loi Denormandie, l’investisseur pourra revendre son logement au terme des 6,9 ou 12 ans de location obligatoire en fonction de l’option choisie.
Cependant, il ne peut en aucun cas le faire avant la fin de cette période fixée par la loi. Si l’investisseur ne respecte pas cet engagement, il devra rembourser la totalité de la réduction d’impôts Denormandie dont il aura bénéficié.

La meilleure garantie pour un investissement immobilier n’est rien d’autre que l’emplacement du logement (ville, quartier, rue, étage…). Effectivement, un bon emplacement est un gage de demande locative solvable, puisqu’il permettra de limiter les absences de locataires ainsi que les loyers impayés pendant les 6, 9 ou 12 années de mise en location obligatoire.

Il existe aussi les garanties financières qui sont apportées par le promoteur lui-même par exemple la garantie de parfait achèvement (accordée pendant une année après l’achèvement) ou la garantie dommage-ouvrage.
De plus, il existe des assurances qui vous permettront de couvrir l’absence du tout premier locataire (sachant que la loi oblige à ce que le logement soit occupé par un locataire dans les 12 mois suivants l’achèvement), ainsi que les possibles dégradations faites par votre locataire ou certains frais liés à une procédure d’expulsion (avocat, huissier…).