L’investissement défiscalisant
Loi Denormandie :
investir dans l’ancien
Achetez un logement ancien à rénover en centre-ville, louez-le de 6 à 12 ans et bénéficiez d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix du bien.
- 21 %de réduction d’impôt pour 12 ans de location
- 63 000 €de réduction d’impôt au maximum
- 25 %du coût de l’opération consacré aux travaux, au minimum
- 300 000 €d’investissement retenu au maximum par an
Pourquoi investir en loi Denormandie ?
Plusieurs dispositifs de défiscalisation existent dans l’ancien : le déficit foncier, le Pinel ancien, la loi monument historique et le dispositif Malraux. Les opérations en monument historique et en Malraux sont plus rares, et les autres dispositifs imposent des conditions de rénovation plus strictes que la loi Denormandie.
Ce dispositif n’implique aucun critère de performance énergétique explicite : c’est le point central de la loi Denormandie. Les travaux peuvent être des « rénovations légères », mais ils doivent représenter 25 % du coût total de l’opération (foncier et travaux). Inutile donc d’entamer d’importants travaux d’isolation et de chauffage qui font parfois perdre de la surface.
Les travaux peuvent être réalisés logement par logement. La loi Denormandie s’applique à l’immobilier ancien, mais reprend le mécanisme des dispositifs qui ciblaient le neuf, comme les lois Scellier et Pinel.
Les conditions d’éligibilité ont été assouplies au fil de l’élaboration de la loi pour la rendre largement incitative. Son but : inciter professionnels et particuliers à rénover les logements anciens, en particulier ceux des centres-villes.
Conditions d’éligibilité
La réduction d’impôt est accordée aux biens acquis entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027, sous six conditions.
-
Un logement ancien à rénover
Acquis par une personne physique qui réalise les travaux, par une entreprise, ou issu d’un programme de rénovation ou de transformation d’immeuble par un promoteur.
-
25 % de travaux au minimum
Les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
-
Une location de 6 à 12 ans
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez louer votre bien de 6 à 12 ans.
-
Des loyers plafonnés
Les loyers respectent des plafonds au m², les mêmes que ceux de la loi Pinel selon le zonage.
-
Des locataires sous plafond de ressources
Pour favoriser les foyers les moins aisés, les locataires respectent les plafonds de ressources fixés pour la loi Pinel.
-
Une réduction plafonnée
Jusqu’à 21 % dans la limite de 300 000 €, dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an.
Les avantages fiscaux de la loi Denormandie
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 12, 18 ou 21 % selon la durée de location.
La réduction s’étale de façon linéaire sur six ou neuf ans, puis elle est de 1 % par an. Elle commence l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure.
Taux de réduction d’impôt selon la durée de location
En pourcentage du prix du bien
Le calcul de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé par décret, sans pouvoir dépasser 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition. Vous pouvez acheter un bien de 400 000 €, mais les 21 % de réduction ne s’appliqueront que sur 300 000 €.
Le plafond par m²
Le plafond par m² défiscalisable est de 5 500 €.
Financer son investissement en loi Denormandie
Un investissement en loi Denormandie permet de se constituer un patrimoine en ne finançant qu’une partie de l’appartement. Trois acteurs participent au financement de votre projet.
- 21 %L’Étaten réduction d’impôt
- 46 %Le locataireen payant ses loyers durant 12 ans
- 33 %Vousdu prix de l’appartement, au terme des 12 ans
Zonage : les villes éligibles
Les villes éligibles sont celles du programme Action cœur de ville (243 communes) et l’ensemble des communes qui concluent une Opération de revitalisation des territoires (ORT).
Au total, plus de 2 200 communes peuvent bénéficier du dispositif, selon la liste officielle du ministère de la Cohésion des territoires (2026).
Téléchargez notre guide loi Denormandie gratuitement
Pour tout savoir sur la réglementation du dispositif de défiscalisation dans l’ancien, recevez le guide loi Denormandie directement par e-mail.
- Tous les détails du dispositif fiscal
- Nos conseils avant d’investir en loi Denormandie
- Des exemples d’investissements détaillés
Bénéficier du dispositif Denormandie
Estimez votre réduction d’impôt avec notre simulateur en ligne.