Tout savoir sur la loi Denormandie
Conditions, avantages, plafonds de ressources, villes éligibles et comparaison avec le déficit foncier : l’essentiel du dispositif sur une seule page.
Loi Denormandie : comment en bénéficier ?
Les logements concernés sont ceux acquis par une personne physique qui fait réaliser les travaux de rénovation par une entreprise, ou ceux issus d’un programme de rénovation ou de transformation d’immeuble par un promoteur.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez louer votre bien de 6 à 12 ans. Les loyers de vos locataires sont plafonnés.
- 31 déc. 2027Date limite d’acquisition des biens à rénover, ouverte depuis le 28 mars 2019
- 6 à 12 ansDe location, avec des loyers plafonnés
- 21 %De réduction d’impôt au maximum, dans la limite de 300 000 €
- 10 000 €Plafonnement annuel des niches fiscales, qui inclut cette réduction
Loi Denormandie : pour aller plus loin
Ce dispositif n’implique aucun critère de performance énergétique explicite : c’est le point central de la loi Denormandie. Les travaux réalisés sur les logements peuvent être des « rénovations légères », mais ils doivent représenter 25 % du coût total de l’opération (foncier et travaux).
Il n’est donc plus nécessaire d’entamer d’importants travaux pour atteindre des performances d’isolation et de chauffage impliquant parfois une perte de surface. Les travaux de rénovation peuvent être réalisés logement par logement.
La loi Denormandie s’applique à l’immobilier ancien, mais reproduit le mécanisme des dispositifs de défiscalisation qui ciblaient l’immobilier neuf, comme les lois Scellier et Pinel.
Les conditions d’éligibilité ont été assouplies au fil de l’élaboration de la loi, afin de faciliter sa mise en place et de la rendre largement incitative. Le but de ce dispositif dans l’ancien : inciter professionnels de l’immobilier et particuliers à rénover les logements anciens, en particulier ceux des centres-villes.
Plafonds de loyers et de ressources
Pour bénéficier du dispositif, les loyers respectent des plafonds au m², les mêmes que ceux de la loi Pinel selon le zonage. Pour favoriser les foyers les moins aisés, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les plafonds fixés pour la loi Pinel.
| Situation du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363 | 39 363 | 32 084 | 28 876 |
| Couple | 58 831 | 58 831 | 42 846 | 38 560 |
| Personne seule ou couple + 1 enfant à charge | 77 120 | 70 718 | 51 524 | 46 374 |
| Personne seule ou couple + 2 enfants à charge | 92 076 | 84 708 | 62 202 | 55 982 |
| Personne seule ou couple + 3 enfants à charge | 109 552 | 100 279 | 73 173 | 65 856 |
| Personne seule ou couple + 4 enfants à charge | 123 275 | 112 844 | 82 465 | 74 219 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | 13 734 | 12 573 | 9 200 | 8 277 |
À lire aussi : les conditions d’éligibilité pour investir en loi Denormandie.
Les villes éligibles à la loi Denormandie
Les villes éligibles sont celles du programme Action cœur de ville et l’ensemble des communes qui ont conclu une Opération de revitalisation des territoires (ORT).
Au total, plus de 2 200 communes peuvent bénéficier de ce dispositif, selon la liste officielle du ministère de la Cohésion des territoires (2026).
Loi Denormandie et déficit foncier : quel régime est le plus intéressant ?
Entre la loi Denormandie et le déficit foncier, le dispositif le plus avantageux dépend de votre tranche marginale d’imposition et de la part des travaux dans le prix total.
Gain fiscal Denormandie
21 000 €
Pour un investissement total de 100 000 € (achat + travaux), quels que soient votre tranche d’imposition et la part des travaux.
- Denormandie plus intéressant
- Déficit foncier plus intéressant
| Tranche marginale d’imposition | Part des travaux dans le prix total | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 25 % | 40 % | 50 % | 60 % | 70 % | |
| 0 % | 4 300Denormandie | 6 880Denormandie | 8 600Denormandie | 10 320Denormandie | 12 040Denormandie |
| 14 % | 7 800Denormandie | 12 480Denormandie | 15 600Denormandie | 18 720Denormandie | 21 840Déficit foncier |
| 30 % | 11 800Denormandie | 18 880Denormandie | 23 600Déficit foncier | 28 320Déficit foncier | 33 040Déficit foncier |
| 41 % | 14 550Denormandie | 23 280Déficit foncier | 29 100Déficit foncier | 34 920Déficit foncier | 40 740Déficit foncier |
| 45 % | 15 550Denormandie | 24 880Déficit foncier | 31 100Déficit foncier | 37 320Déficit foncier | 43 540Déficit foncier |
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