Le lancement d’Action Cœur de Ville 3, acté à Paris le 4 octobre 2026, reconduit les 244 villes moyennes du programme. Pour qui investit en Denormandie, Action Cœur de Ville 3 apporte une bonne nouvelle sur un point précis : les communes éligibles au titre d’Action Cœur de Ville le restent. Pour le reste, le tableau est plus nuancé. La durée d’ACV 3 ne prolonge pas l’avantage fiscal. Les maires attendent toujours des garanties financières pour 2027-2029, et la vacance commerciale reste élevée dans ces centres-villes. Avant de signer, vérifiez deux choses : l’éligibilité de la commune et la santé réelle de son marché locatif.
Action Cœur de Ville 3 : ce que prévoit la reconduction du programme
Action Cœur de Ville 3 prolonge pour toute la durée du mandat municipal le programme lancé en 2018 et piloté par l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT). Les 244 villes moyennes déjà lauréates sont reconduites. Cette nouvelle phase concentre ses moyens sur le logement et le commerce, avec une priorité donnée aux communes les plus fragiles.
Le calendrier s’est joué en deux temps. Le 2 juillet 2026, au congrès de Villes de France à Roanne, Françoise Gatel, ministre de l’Aménagement du territoire et de la Décentralisation, a annoncé la prolongation : « Action cœur de ville sur toute la durée du mandat municipal ». La troisième phase a ensuite été lancée le 4 octobre 2026 à Paris, à l’issue d’un comité de pilotage interministériel.
Ce feu vert s’appuie sur le bilan d’ACV 2. Plus de 13 000 actions ont été référencées, dont 73 % livrées ou en cours, et 15 milliards d’euros auront été engagés d’ici fin 2025. Selon Villes de France, 96 % des maires se disent satisfaits et 98 % souhaitaient la reconduction.
Un périmètre inchangé de 244 villes, calé sur le mandat municipal
Aucune ville n’entre dans le programme : ACV 3 reconduit les 244 communes lauréates, dont une dizaine en outre-mer. Sa durée suit le mandat municipal issu des élections de 2026, soit un horizon de six ans.
Un vendeur ou un promoteur vous présente une commune comme « nouvelle ville ACV 3 » ? Vérifiez. À la date du lancement, aucune entrée n’a été annoncée et la liste des villes Action Cœur de Ville de 2025 reste la référence.
Logement et commerce en tête des priorités
La nouvelle vague cible d’abord le logement et le commerce. Services de proximité, mobilités, transition écologique et adaptation au vieillissement complètent la feuille de route.
Sur l’habitat, ACV 2 affiche plus de 329 000 logements rénovés grâce à l’ANAH et près de 32 000 réhabilités via Action Logement. Pour un bailleur, ce volume a un effet direct sur la location. Un appartement rénové dans une rue où d’autres immeubles ont été repris trouve preneur plus facilement qu’un lot isolé au milieu d’un îlot dégradé.
Pourquoi les maires réclament des garanties avant 2027
Villes de France, l’association à l’origine du programme en 2018, salue la reconduction mais pose ses conditions : une visibilité financière pluriannuelle et un calendrier clair des engagements. Sans ces garanties, une commune ne peut pas programmer les chantiers 2027-2029 dont dépend l’attractivité de son centre-ville.
Les maires, comme celui de Chinon, attendaient précisément les directives pour cette période. Une requalification de place ou de rue commerçante se prépare sur plusieurs exercices budgétaires. Sans enveloppe connue, le chantier glisse d’une année ou se réduit. Un projet urbain présenté en réunion publique n’est donc pas forcément un projet financé : demandez à la mairie s’il figure bien au budget.
La gouvernance pose une deuxième question. L’association demande de clarifier le rôle des intercommunalités sans affaiblir celui du maire. Habitat, urbanisme commercial et mobilités relèvent souvent de compétences partagées entre commune et intercommunalité, et quand ce partage reste flou, les décisions traînent.
Le commerce reste le point noir. En 2025, la vacance commerciale atteignait 14,5 % dans les villes du programme, contre 11,5 % en moyenne nationale. Villes de France réclame :
- une meilleure régulation du développement commercial en périphérie ;
- un droit de préemption plus simple à exercer ;
- une fiscalité plus incitative sur les locaux vacants ;
- un renforcement de la sécurité en centre-ville et une simplification des procédures administratives.
Pour vous, l’enjeu est concret. Une vitrine vide au pied d’un immeuble dégrade l’image de la rue, et avec elle le loyer que vous obtiendrez et le profil des candidats locataires.
Action Cœur de Ville 3 et Denormandie : ce qui change et ce qui ne change pas
La reconduction des 244 villes maintient le périmètre du Denormandie lié à Action Cœur de Ville : une commune éligible hier le reste. La réduction d’impôt n’est pas prolongée pour autant. Sa date limite est fixée par la loi de finances, et la durée d’ACV 3 n’y change rien.
Le Denormandie s’applique dans les communes Action Cœur de Ville et dans celles qui ont signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT). Le volet « Denormandie ORT » élargit donc la carte : une commune absente de la liste ACV reste éligible si sa convention ORT est en vigueur.
Sur le calendrier, beaucoup d’investisseurs confondent les deux échéances. ACV 3 court sur le mandat municipal. La réduction d’impôt Denormandie vise à ce jour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2027, une échéance fixée par la loi de finances pour 2023. Aucun texte n’a prolongé le Denormandie après 2027, et c’est le projet de loi de finances pour 2027, examiné cet automne, qu’il faut surveiller.
| Critère | Action Cœur de Ville 3 | Réduction d’impôt Denormandie |
|---|---|---|
| Nature | Programme de revitalisation des villes moyennes | Avantage fiscal pour le bailleur |
| Qui décide | État et collectivités, pilotage ANCT | Parlement, via la loi de finances |
| Durée | Mandat municipal | Acquisitions jusqu’au 31 décembre 2027 (à ce jour) |
| Effet pour vous | Fixe une partie des communes éligibles | Ouvre droit à la réduction d’impôt sous conditions |
Les conditions de fond ne bougent pas avec ACV 3. Vous achetez un logement ancien et vous y réalisez des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Vous le louez ensuite nu, comme résidence principale du locataire, pendant 6, 9 ou 12 ans, en respectant des plafonds de loyers et de ressources. Taux et plafonds figurent à l’article 199 novovicies du Code général des impôts et sont commentés au BOFiP : vérifiez la version en vigueur à la date de votre achat.
Avant d’acheter dans une ville Action Cœur de Ville : les vérifications de l’investisseur
Un achat Denormandie dans une ville ACV se sécurise en deux temps : valider l’éligibilité et le calendrier fiscal, puis tester la solidité du marché local. La reconduction du programme rassure sur la carte des communes. Elle ne dit rien de la rentabilité de votre lot.
Éligibilité et calendrier : les points juridiques
Quatre contrôles se font avant le compromis, pièces à l’appui.
- Vérifiez que la commune figure sur la liste officielle des villes Action Cœur de Ville ou qu’elle dispose d’une convention ORT signée et en vigueur.
- Calez l’acquisition avant l’échéance légale et prévoyez l’achèvement des travaux au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat.
- Faites chiffrer les travaux par des entreprises et contrôlez qu’ils atteignent 25 % du coût total de l’opération.
- Relevez les plafonds de loyers et de ressources applicables à la zone de la commune pour l’année de signature du bail.
Le piège le plus courant est un compromis signé fin 2027 dont l’acte authentique glisse en 2028 à cause d’une condition suspensive. C’est la date d’acquisition qui compte, pas celle du compromis. Faites valider le montage par votre notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine avant de vous engager.
Marché local : les signaux à analyser
Le marché local se juge sur trois indices : la vacance commerciale de la rue, la demande locative réelle et l’avancement des projets inscrits dans la convention de la commune. Un centre-ville éligible mais sans locataires vous coûtera plus que la réduction d’impôt ne vous rapportera.
Commencez par la rue. Comparez sa vacance commerciale à la moyenne de 14,5 % des villes ACV, puis comptez les vitrines fermées sur cent mètres autour de l’immeuble. Plusieurs rideaux baissés au pied du lot annoncent un risque locatif.
Mesurez ensuite la demande. Demandez à deux ou trois agences le délai de relocation d’un T2 ou d’un T3 rénové, et consultez le taux de logements vacants de la commune publié par l’Insee. Un loyer plafonné n’a d’intérêt que si des candidats existent sous les plafonds de ressources.
Reste la convention locale, que le service urbanisme peut vous détailler : quels projets d’habitat et de commerce y figurent, lesquels sont financés, lesquels attendent les arbitrages 2027-2029. Une commune dont les actions avancent au rythme moyen d’ACV 2 (73 % livrées ou en cours) offre plus de visibilité qu’une ville où tout reste à l’étude.
Action Cœur de Ville 3 stabilise la carte des villes éligibles au Denormandie jusqu’à la fin du mandat municipal. L’avantage fiscal, lui, dépend de la loi de finances. Si votre projet doit aboutir en 2027, placez l’acte authentique bien avant le 31 décembre et suivez les débats budgétaires de cet automne avant de fixer votre calendrier. Pour chiffrer la réduction d’impôt de votre projet, faites une simulation loi Denormandie.
