FAQ

Non, le dispositif Denormandie vise uniquement à la réhabilitation et la rénovation des logements anciens. Le but premier de cette loi étant justement de réhabiliter des logements jugés « vétustes », elle ne s’applique donc pas aux logements neufs ou assimilés.
Si vous souhaitez investir dans un logement neuf, vous pouvez vous tourner vers le dispositif Pinel ou Scellier.

Selon la durée de location du bien, le taux de réduction d’impôts peut varier entre 12, 18 ou 21%.

La loi Denormandie permet une réduction d’impôts dont le montant est proportionnel à la durée de location (du même principe que la loi Pinel) :

  • 6 ans : 12% du montant investi
  • 9 ans : 18% du montant investi
  • 12 ans : 21% du montant investi

Vous n’avez pas besoin de choisir dès l’achat, si vous louez votre logement pendant 6,9 ou 12 ans. La loi vous permet de le louer 6 ans, puis de prolonger la location jusqu’à 9 ans, pour ensuite aller jusqu’à 12 ans si vous le désirez.

Le plafond d’investissement est de 300 000 € par an (pour deux opérations au maximum).

Les villes éligibles à la loi Denormandie sont celles qui font partie du programme « action cœur de ville » ainsi que toutes les communes qui ont signé une convention pour une opération de revitalisation du territoire.

Vous êtes complètement autorisé à louer votre bien à un ascendant ou un descendant. Cependant, quel que soit votre locataire, il faut que ce logement soit sa résidence principale.

Les 20 villes où il est le plus intéressant d’investir sont Limoges, Corbeille, Sarrebourg, Melun, Bastia, Besançon, Vesoul, Marmande, Cognac, Toul, Sarreguemines, Évreux, Saint-Michel-sur-Orge, Boulogne-sur-Mer, Belfort, Mulhouse, Chalon-sur-Saône, Rumilly, Ajaccio, Angoulême.

La loi Denormandie peut profiter à toutes les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. Elle est d’autant plus intéressante pour ceux qui veulent bénéficier d’une réduction fiscale en investissant dans l’immobilier ancien. Ce dispositif est aussi adapté à des personnes qui souhaitent mettre en location leur bien rapidement après l’achat.

Cette loi devient fiscalement très intéressante lorsqu’une personne paie plus de 2000 euros d’impôts par an et que celle-ci arrive à mettre de l’argent de côté chaque mois.

Oui, la réduction d’impôt entrera dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, celui-ci étant actuellement de 10.000 euros par an. Le cumul des avantages d’un foyer fiscal sur une année ne peut pas être supérieur à cette somme.

 

Le bien devra être rénové avant le 31 décembre 2021.

Les travaux doivent représenter 25% du coût total de l’opération. (Foncier + travaux)

La réduction d’impôts portera sur l’ensemble de l’opération : acquisition + travaux.

Non, les travaux réalisés pour restaurer et réaménager le logement devront obligatoirement être réalisés par un artisan certifié Reconnu garant de l’environnement (RGE). Un particulier qui souhaite faire ses travaux lui-même ou qui passe par un professionnel non agréé ne pourra pas bénéficier de la réduction fiscale.

Dès qu’une ville signera une opération de revitalisation de territoire (ORT), celle-ci sera automatiquement éligible au dispositif Denormandie. La loi ne se limite donc pas aux 222 villes.

Le mieux est de contacter directement la mairie où se trouve le logement que vous souhaitez acheter si vous avez le moindre doute.

La réponse à cette question reste délicate. Les décrets d’application ne sont pas encore publiés, mais le ministre a révélé quelques éléments permettant un début de réponse.

Selon ces premiers éléments, les travaux devront :

  • Soit concerner au moins deux types de travaux de rénovation parmi les cinq (Isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres ou changement de chaudière)
  • Soit permettre une amélioration de la performance énergétique de 20% pour un appartement ou 30% pour une maison. Le propriétaire du bien devra réaliser un diagnostic de performance avant les travaux, puis un deuxième une fois les travaux de rénovation terminés.

Ce plan « Action cœur de ville » a été élaboré pour faciliter et soutenir le travail des collectivités locales ainsi qu’inciter les acteurs de l’urbanisme et du logement à réinvestir les centres-villes. Il sert aussi à favoriser l’implantation ou le maintien des activités en cœur de ville dans le but d’améliorer les conditions de vie dans les villes moyennes. Pour cela, 5 milliards d’euros ont été mobilisés.

Si vous avez opté pour la loi Denormandie et que vous arrivez au bout des six, neuf, ou douze années de location, vous pouvez récupérer votre bien immobilier pour le revendre, le louer avec des loyers déplafonnés ou encore l’occuper à titre personnel. Vous entrez dans le régime de droit commun.

Cependant, vous pouvez bénéficier d’abattement sur les loyers de 30 à 70% si vous louez votre appartement avec des plafonds de loyers bien inférieurs au marché et passer des accords avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat).

La meilleure garantie pour un investissement immobilier n’est rien d’autre que l’emplacement du logement (ville, quartier, rue, étage…). Effectivement, un bon emplacement est un gage de demande locative solvable, puisqu’il permettra de limiter les absences de locataires ainsi que les loyers impayés pendant les 6, 9 ou 12 années de mise en location obligatoire.

Il existe aussi les garanties financières qui sont apportées par le promoteur lui-même par exemple la garantie de parfait achèvement (accordée pendant une année après l’achèvement) ou la garantie dommage-ouvrage.
De plus, il existe des assurances qui vous permettront de couvrir l’absence du tout premier locataire (sachant que la loi oblige à ce que le logement soit occupé par un locataire dans les 12 mois suivants l’achèvement), ainsi que les possibles dégradations faites par votre locataire ou certains frais liés à une procédure d’expulsion (avocat, huissier…).

Les loyers en loi Denormandie sont établis dans le but de faciliter l’accès aux logements pour le plus grand nombre : ils ne peuvent donc pas dépasser un certain plafond.
Ce plafond est calculé en fonction de la zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur) et de la surface utile du logement.

La loi Denormandie visant à rendre l’accès au logement plus facile pour un maximum de personnes. Les loyers sont donc plafonnés, et le/les bailleurs doivent respecter certains seuils de loyers et de ressources.
De ce fait, le prix fixé pour la location au m2 ne peut pas excéder un certain montant, fixé par l’État.
Les plafonds de loyers en loi Denormandie sont fixés en fonction de la zone où se trouve le bien, de la même façon qu’en Pinel.


L’un des intérêts du déficit foncier pour les bailleurs, est qu’il leur permet d’entreprendre des travaux de rénovation de pouvoir ensuite déduire ces dépenses liées aux travaux de leurs revenus fonciers, ce qui fait baisser leur montant imposable.
Il est donc tout à fait possible de cumuler la loi Denormandie ainsi que le déficit foncier, mais seulement sur l’excédant des 25% de travaux obligatoires.

En loi Denormandie, l’investisseur pourra revendre son logement au terme des 6,9 ou 12 ans de location obligatoire en fonction de l’option choisie.
Cependant, il ne peut en aucun cas le faire avant la fin de cette période fixée par la loi. Si l’investisseur ne respecte pas cet engagement, il devra rembourser la totalité de la réduction d’impôts Denormandie dont il aura bénéficié.


Le plafond du loyer est calculé selon la formule de calcul suivante : Barême x Surfaces utiles x Coefficients.


Surface utile = surface habitable + 0,5 x surface annexes
Cette formule permet donc d’ajouter la moitié de la surface des annexes (balcons, caves…) à la surface habitable du logement.
Attention, les surfaces annexes sont plafonnées à 8m2 et les parkings n’en font pas partie.

Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface utiles)
Le coefficient multiplicateur ne pourra jamais dépasser 1,2 : si c’est le cas, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul.

Il faut faire une triple déclaration :

  • déclarer les loyers perçus et charges supportées (revenu foncier) sur la 2044
  •  déclarer le prix de revient du logement pour bénéficier de la réduction d’impôt sur la 2042C
  •  déclarer le formulaire du respect des engagements de la loi Denormandie sur la 2044-EB.

Le barème dépend de la zone éligible Denormandie dans laquelle se trouve le logement en location. Il est mis à jour chaque année par le gouvernement.

Voici le  récapitulatif :

Zone éligible – Barème DENORMANDIE 

Zone A – 12,50€ / m2
Zone A bis – 16,83€ / m2
Zone B1 – 10,07 / m2
Zone B2 – 8,75€ / m2