Le Jeanbrun ancien à 20 % de travaux n’est pas encore en vigueur. Au 28 octobre, un investisseur qui achète un logement ancien doit toujours financer des travaux d’au moins 30 % du prix d’achat et atteindre la classe A ou B au diagnostic de performance énergétique (DPE). Le seuil de 20 % et le critère de gain de classe figurent dans le projet de loi Relance logement, dont le vote en séance à l’Assemblée est attendu en novembre. Même assoupli, le Jeanbrun reste moins avantageux que le Denormandie sur un achat-rénovation classique, et l’écart se mesure en milliers d’euros.
Ce que prévoit le texte en discussion : 20 % de travaux et un gain de classe DPE
Le texte adopté par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale (texte n° 3188, publié le 23 septembre) ramènerait le seuil de travaux de 30 % à 20 % du prix d’acquisition. Il abandonnerait l’objectif d’une classe A ou B au profit d’une exigence de progrès. Un logement classé F ou G devrait gagner deux classes, un logement classé E une seule. Concrètement, un appartement G pourrait finir en E et un appartement E en D.
La version votée par le Sénat le 8 juillet (texte n° 157) suivait une autre logique. Elle retenait aussi 20 % de travaux, mais à condition que le logement atteigne au minimum la classe D et ne soit pas équipé d’une chaudière fossile. Elle supprimait la notion de réhabilitation lourde. Des amendements sénatoriaux allaient plus loin : suppression complète du seuil de 20 %, classe E acceptée pour certains logements, location possible à un membre de la famille.
Le parcours du seuil est sinueux. La baisse à 20 % est apparue dans la proposition de loi n° 2674 portée par Valérie Létard, votée en première lecture par l’Assemblée en mai. Le passage au Sénat se lit différemment selon les versions du texte : le seuil y aurait été supprimé temporairement en juillet, alors que le texte adopté le 8 juillet mentionne bien 20 % sous conditions. La commission de l’Assemblée l’a en tout cas rétabli à 20 % le 22 septembre. Seul le dossier législatif permet de savoir quelle rédaction sera débattue en séance.
Le texte élargirait aussi le champ du Jeanbrun aux maisons individuelles, aux locaux transformés en logements, aux ventes d’immeubles à rénover et aux parts de SCPI. Aucune de ces modifications ne s’applique aujourd’hui. Après le vote de novembre, le texte devra encore être adopté définitivement puis promulgué.
Les règles du Jeanbrun dans l’ancien aujourd’hui : 30 % de travaux et DPE A ou B
Le dispositif Jeanbrun ancien a été créé par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Il vise les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Il est réservé aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, c’est-à-dire un immeuble qui regroupe plus de deux logements partiellement ou totalement superposés. Une maison, même divisée en deux appartements, n’y entre pas.
Les conditions actuelles sont strictes. Les travaux doivent atteindre au moins 30 % du prix d’acquisition, être qualifiés de réhabilitation lourde et porter le logement en classe A ou B en métropole. L’avantage prend la forme d’un amortissement : chaque année, le propriétaire déduit de ses revenus fonciers une fraction de la valeur du bien. Le taux est de 3 % en location intermédiaire, 3,5 % en location sociale et 4 % en location très sociale. Il s’applique sur 80 % du prix et des travaux, les 20 % restants étant attribués forfaitairement au terrain, qui ne s’amortit pas.
Des plafonds limitent la déduction à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an et par foyer fiscal selon le type de location. En face, le propriétaire s’engage à louer nu, comme résidence principale, pendant au moins neuf ans. Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés : en location intermédiaire, le loyer ne peut pas dépasser 11,80 €/m² en zone B1 en 2026. L’option se choisit la première année et, selon l’article 31 du code général des impôts, « cette option est irrévocable pour le logement considéré ».
Le piège se situe à la sortie. Si l’engagement de location est rompu, toutes les déductions pratiquées depuis l’origine sont reprises, avec majorations. Une vente anticipée ou un logement resté vide trop longtemps suffit à déclencher la reprise.
Pourquoi le Jeanbrun ancien convainc si peu d’investisseurs
Huit mois après son lancement, le Jeanbrun ancien ne trouve pas son public. Dans un réseau d’agences immobilières, 71 % des agences n’ont reçu aucune demande Jeanbrun et 27 % en ont reçu très peu. Aucune vente n’a été conclue dans ce cadre, et les agences lui donnent une note de 3,46 sur 10.
La première raison est énergétique. « Atteindre les DPE A et B, c’est trop en demander, ça demande presque de tout refaire à neuf », résume Marie Line Favier-Jouvent, gérante de l’agence L’Adresse de Bourg-en-Bresse. Les simulations menées sur 500 appartements classés E, F ou G lui donnent raison. Sur le papier, 63 % pourraient atteindre la classe B, mais une pompe à chaleur est nécessaire dans 88 % des cas. Avec des travaux courants, sans pompe à chaleur, sans VMC double flux et sans chauffe-eau thermodynamique, seuls 14 % y parviennent, et 2 % des logements classés G.
La surface pèse aussi. Seuls 23 % des logements de moins de 30 m² atteignent la classe B, contre 87 % des 50 à 80 m². Or les petites surfaces sont précisément celles que recherchent les investisseurs. Pour la moitié des appartements étudiés, le coût minimal pour atteindre B se situe entre 10 000 et 18 000 €.
La seconde raison est fiscale. En location intermédiaire, le gain maximal tourne autour de 3 776 € par an pour un bailleur imposé à 30 %, et les plafonds de loyers ne suivent pas le coût des travaux. Le contexte n’aide pas : 55 % des agences du même réseau constatent un recul de l’investissement locatif, qu’elles attribuent aux taux d’intérêt (60 %), aux prix (57 %), à la fiscalité foncière (51 %) et aux contraintes de rénovation énergétique (46 %). C’est ce blocage que la réforme cherche à lever.
20 % du prix d’achat contre 25 % du coût total : comparer les seuils du Jeanbrun et du Denormandie
Les deux seuils ne se mesurent pas sur la même assiette, et c’est la source de la plupart des confusions. Le seuil du Jeanbrun se calcule sur le prix d’achat seul. Le Denormandie exige des travaux d’au moins 25 % du coût total de l’opération, achat et travaux compris, ce qui revient à des travaux égaux à un tiers du prix d’achat. Ramené au coût total, le seuil de 20 % du Jeanbrun réformé ne représente qu’environ 16,7 %, et le seuil actuel de 30 % environ 23 %.
Prenons un T3 de 65 m² acheté 180 000 €, avec 60 000 € de travaux, soit 240 000 € au total.
| Règle | Assiette du seuil | Travaux minimum pour 180 000 € d’achat | Part du coût total |
|---|---|---|---|
| Jeanbrun en vigueur | 30 % du prix d’achat | 54 000 € | 23 % |
| Jeanbrun réformé (version commission) | 20 % du prix d’achat | 36 000 € | 16,7 % |
| Denormandie | 25 % du coût total | 60 000 € | 25 % |
Avec 60 000 € de travaux, ce T3 atteint pile le seuil Denormandie et dépasse le seuil Jeanbrun actuel, puisque les travaux représentent 33 % du prix. Le même chantier remplit donc les deux conditions. La réforme ne fait la différence que pour un chantier plus léger : à 36 000 € de travaux, le Jeanbrun réformé deviendrait accessible, le Denormandie non.
L’écart est plus net sur l’énergie. Le Jeanbrun exige aujourd’hui la classe A ou B. Réformé, il demanderait un gain d’une ou deux classes dans la version de la commission, ou au minimum la classe D sans chaudière fossile dans la version du Sénat. Le Denormandie demande des travaux d’amélioration énergétique, sans imposer d’atteindre A ou B. Côté engagement de location, le Jeanbrun impose neuf ans, le Denormandie laisse le choix entre six, neuf et douze ans.
Les atouts du Denormandie pour un achat-rénovation
La différence tient d’abord à la nature de l’avantage. Le Denormandie accorde une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du coût de l’opération pour six, neuf ou douze ans de location. Elle se retranche directement de l’impôt dû, quelle que soit votre tranche marginale d’imposition (TMI). Le Jeanbrun réduit le revenu imposable : son gain dépend de la TMI et de vos revenus fonciers.
Sur notre T3 à 240 000 € loué neuf ans, le Denormandie donne 43 200 € de réduction, soit 4 800 € d’impôt en moins chaque année. En Jeanbrun intermédiaire, l’amortissement atteint 240 000 × 80 % × 3 % = 5 760 € par an. Pour un bailleur à 30 % de TMI, qui paie aussi 17,2 % de prélèvements sociaux, l’économie est estimée à environ 2 700 € par an. Ce calcul suppose que les loyers et vos autres revenus fonciers suffisent à absorber la déduction.
| Sur 9 ans, T3 à 240 000 € | Avantage annuel | Avantage sur 9 ans |
|---|---|---|
| Denormandie (18 %) | 4 800 € | 43 200 € |
| Jeanbrun intermédiaire, TMI 30 % (estimation) | environ 2 700 € | environ 24 500 € |
| Jeanbrun au plafond de 8 000 €, TMI 30 % | 3 776 € | environ 34 000 € |
Même au plafond, le Jeanbrun reste sous le Denormandie dans cet exemple. À 41 % de TMI, l’amortissement de 5 760 € ferait économiser environ 3 350 € par an, toujours moins que 4 800 €. La réduction Denormandie a une limite : il faut payer assez d’impôt pour l’absorber, dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an, et la part non utilisée une année est perdue.
La durée au choix compte aussi. Sur le même bien, six ans donnent 28 800 € de réduction et douze ans 50 400 €, quand le Jeanbrun bloque le propriétaire neuf ans au minimum.
Le Denormandie cible des villes moyennes, retenues dans le programme Action cœur de ville ou couvertes par une opération de revitalisation du territoire. Les prix d’achat y sont plus bas, ce qui facilite l’atteinte du seuil de 25 %. Une maison y est éligible, alors que le Jeanbrun ne s’ouvrirait aux maisons qu’après le vote de la réforme. Et ses règles sont en vigueur, appliquées par l’administration. Nous détaillons les conditions dans notre page sur l’immobilier ancien réhabilité avec la loi Denormandie.
Ce que la réforme change pour votre projet d’achat-rénovation
Rien, tant que la loi n’est pas promulguée. Une acquisition signée aujourd’hui relève des règles actuelles. Ne bâtissez pas un plan de financement sur un seuil de 20 % qui peut encore bouger, voire disparaître, en séance ou au retour du texte au Sénat.
Avant de signer, faites établir un DPE du logement. Il vous dit d’où vous partez et quel gain de classe est réaliste. Un second DPE après travaux justifiera la réhabilitation et le gain obtenu. Un studio classé G aura beaucoup de mal à atteindre la classe B sans pompe à chaleur, alors qu’un T3 de 65 m² y parviendra plus souvent.
Construisez ensuite le budget à partir de devis. Comptez de 40 à 180 €/m² pour l’isolation, de 500 à 1 200 € par fenêtre et de 3 000 à 15 000 € pour le chauffage. Les travaux doivent être facturés par des entreprises : l’auto-construction est exclue. Prévoyez quatre à six mois de chantier. Le logement doit être loué dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux, et c’est cette mise en location qui fait courir les neuf ans d’engagement Jeanbrun.
Un même logement ne cumule pas les deux régimes. L’option Jeanbrun étant irrévocable, tranchez entre Jeanbrun et Denormandie avant votre première déclaration, en comparant les chiffres sur votre propre opération.
Notre position est nette. Pour un achat-rénovation dans une commune éligible, avec un budget de travaux d’un tiers du prix, le Denormandie rapporte plus, plus tôt et avec moins d’incertitude, surtout si votre TMI est de 30 % ou moins. Le Jeanbrun réformé pourra intéresser un investisseur qui vise une grande ville hors du zonage Denormandie, dispose déjà de revenus fonciers élevés et prévoit un chantier léger. Pour ce profil, la date à surveiller est le vote de novembre, puis la promulgation : c’est seulement à partir de là que le seuil de 20 % s’appliquera aux nouvelles acquisitions.
