Les travaux avec la loi Denormandie : quel crédit choisir ?

L’investissement locatif est un moyen plutôt “stable” de se constituer un patrimoine immobilier. Il est nécessaire de contracter un crédit immobilier pour effectuer un quelconque investissement immobilier mais aujourd’hui, l’État français cherche à favoriser l’investissement immobilier et propose des aides financières et des réductions d’impôts pour les particuliers et/ou les professionnels qui effectuent des investissements locatifs.
La loi Denormandie est un exemple.

Comment contracter à un prêt immobilier ?

Le prêt immobilier est nécessaire pour acheter un bien immobilier neuf et/ou ancien et cette étape est jalonnée de démarches variées et (un peu) complexes pour les novices.
Calculer sa capacité d’emprunt
Un emprunt bancaire n’est pas envisageable sans un calcul de la capacité d’emprunt, c’est- à-dire la somme maximale des mensualités du prêt immobilier. Cette capacité d’emprunt est calculée avec plusieurs variables :
● Votre salaire

● Vos charges (crédits en cours, etc.)
Votre banquier est légitime à refuser votre demande d’emprunt bancaire si celle-ci dépasse votre capacité d’emprunt et votre reste à vivre. Le “reste à vivre” est le montant total restant après le paiement des mensualités de l’emprunt bancaire. Celui-ci est mesuré grâce au salaire, la capacité d’épargne et les habitudes de vie (couple, enfants, animaux, etc.) et le
“reste à vivre” influence également votre capacité d’emprunt.

Quelles sont les démarches pour contracter aux différents types
d’emprunts immobiliers existants ?

Il existe plusieurs différents types de prêt immobilier :


● Le prêt immobilier amortissable : vous remboursez une partie du capital et les intérêts tous les mois pendant la durée indiquée
● Le prêt-relais : vous payez uniquement les intérêts et vous remboursez l’intégralité du capital au terme du contrat (prêt contracté pour l’achat d’un bien immobilier avant la vente d’un autre bien immobilier)
● Le prêt “in-fine” : vous payez uniquement les intérêts et vous remboursez l’intégralité du capital au terme du contrat (prêt contracté pour l’investissement locatif).


Ces nombreux types de prêt immobilier peuvent être proposés aux particuliers et les démarches à suivre ne varient pas. Vous devez réaliser une simulation d’emprunt bancaire qui va déterminer votre capacité d’emprunt et “plaider” votre dossier auprès des établissements bancaires pour négocier les taux d’intérêts. Vous pouvez être aidé(e) d’un courtier immobilier.

L’investissement locatif avec la loi Denormandie

L’investissement locatif est l’achat (grâce à un emprunt bancaire) d’un bien immobilier destiné à la location. Ces investissements permettent la constitution rapide et “stable” d’un patrimoine immobilier. Aujourd’hui, il existe plusieurs aides financières de l’État pour favoriser l’investissement dans certaines communes.

La loi Denormandie : qu’est-ce que c’est ?

La loi Denormandie (mars 2019) est un prolongement de la loi Pinel (2014) pour l’investissement locatif dans les logements/bâtiments anciens. Elle encourage les particuliers et/ou les professionnels à investir dans des logements à rénover et bénéficier d’une fiscalité extrêmement avantageuse.
Néanmoins, ces investisseurs doivent respecter quelques conditions pour bénéficier de la loi Denormandie sur ces investissements locatifs :


● La somme des travaux à effectuer doit correspondre à 25% (minimum) du montant total du prêt bancaire
● La déduction d’impôts est limitée à 300.000 euros
● La déduction d’impôts est limitée à deux opérations par année
● Les travaux de modernisation, aménagement et d’assainissement ne sont pas concernés par la loi Denormandie
● La loi Denormandie privilégie les travaux améliorant la performance énergétique (20% à 30% d’améliorations après les travaux)

La loi Denormandie s’adresse essentiellement aux investisseurs locatifs qui veulent se créer un patrimoine immobilier conséquent. Néanmoins, tous les biens immobiliers ne peuvent bénéficier de la réduction d’impôts de la loi Denormandie :

● Le bien immobilier doit se situer dans une ville participant à l’opération de revitalisation du territoire

● Le bien immobilier se situe dans une des 245 communes du plan d’action « cœur de ville »

Comment faire pour bénéficier de la loi Denormandie ?

Tous les investisseurs locatifs ne peuvent pas bénéficier de la réduction d’impôts imputable à la loi Denormandie. En effet, il y a quelques prérogatives à remplir :
● Les travaux d’isolation doivent permettre une baisse significative de la
consommation d’énergie (environ 331 kilowattheures par mètre carré et par an)
● Le bien immobilier doit respecter les exigences de performance énergétique pour deux (minimum) des cinq catégories : isolation de la toiture, isolation des murs extérieurs, isolation des parois vitrées extérieures, système de chauffage et système d’eau chaude
● Les travaux de rénovation/isolation doivent être réalisés par des professionnels du bâtiment

Comment louer un logement acheté et rénové avec la loi Denormandie ?

À la fin des travaux, le logement rénové est destiné à la location mais celle-ci doit respecter
également quelques conditions :
● Les performances énergétiques doivent être améliorées entre 20% et 30% ● Le prix du loyer est inférieur au prix moyen du marché
● Le propriétaire s’engage à louer le bien immobilier entre 6 et 12 ans : l’avantage fiscal de la loi Denormandie est progressif aux vues du temps de la location
● Un bilan technique doit être réalisé avant et après les travaux par une entreprise certifiée et reconnue « garant de l’environnement » (RGE).
● Le propriétaire s’engage à mettre à disposition de l’administration un récapitulatif des travaux réalisés et des montants déversés pour justifier de toutes les conditions.

La loi Denormandie (prolongement de la loi Pinel) est un bon moyen pour effectuer un investissement locatif avec une fiscalité avantage. Dorénavant, vous pouvez plus facilement vous constituer un patrimoine immobilier sans se soucier du coût des éventuels travaux. Vous trouverez des informations complémentaires concernant la loi Denormandie en cliquant ici.

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